Актуальная проблема ЖКХ города Москвы. Как быть и что делать?

Автор: Ризванова М.В., генеральный директор АКГ "Уральский союз".


Ситуация

Дирекция единого заказчика, управляющая многоквартирным домом (далее УК), готовится к осуществлению передачи многоквартирного дома в управление другой компании.  В настоящее время УК имеет действующий договор на закупку тепловой энергии со снабжающей компанией (ОАО «МОЭК»), в соответствии с которым УК обязуется своевременно и в полном объеме согласно платежных документов производить оплату фактически потребленной тепловой энергии и теплоносителя.  Расчетным периодом платежа по договору установлен один месяц.  Также, УК имеет договоры на оказание коммунальных услуг с жителями данного дома, в платежи по которым включена стоимость тарифов на подачу отопления.  Жители ежемесячно оплачивают равными долями коммунальные услуги в соответствии с тарифом, установленным Постановлением Правительства Москвы от 1 декабря 2009 г.  N 1294-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2010 год".  На момент передачи многоквартирного дома, в результате превышения сумм выставленных ОАО «МОЭК» за теплоснабжение над суммами коммунальных платежей предъявленными населению образовался убыток по указанным операциям и задолженность перед ОАО «МОЭК».  

 

Вопрос:

Просим разъяснить порядок действий УК который позволит погасить возникшую задолженность перед ОАО «МОЭК» и покрыть полученный убыток по передаваемому дому с третьих лиц (новая УК или ОАО «МОЭК», население)

 

Ответ:

 

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 ГК РФ на основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.
 

Как следует из статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).  В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
 

Согласно пункту 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г.  № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (далее – Правила), условия договора о приобретении коммунальных ресурсов, заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить настоящим Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.  В соответствии с пунктом 15 Правил размер платы за отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

В случае если исполнителем является управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.
 

Таким образом, из вышеупомянутых нормах следует, что приобретение исполнителем коммунальных услуг в лице УК у ресурсоснабжающей организации тепловой энергии должно производиться по тарифам, установленным для граждан, и при расчетах с ОАО «МОЭК» подлежит применению тот тариф, что применяется для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами, при этом метод определения количества потребленной тепловой энергии при отсутствии приборов учета должен применяться исходя из установленных органами местного самоуправления нормативов потребления коммунальных услуг, которые, в свою очередь, учитываются согласно приложению № 2 к Правилам. Аналогичные выводы содержатся в Письмах  Министерства регионального развития РФ от 29.11.2007 г. № 21492-СК/07 "О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями"  и от 08.08.2008 г. № 19624-СК/14 и вытекают из арбитражной практики (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.06.2009 г. № 525/09, Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2009 г. № КГ-А40/12616-09 по делу N А40-12210/09-43-138, Постановление ФАС Московского округа от 11.01.2010 г. N КГ-А40/14352-09 по делу N А40-13714/09-39-159 и др.). 
 

В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие обязательным правилам, установленным Правительством Российской Федерации, ничтожны. 


Вывод:


Соблюдение требований пункта 15 Правил является обязательным при заключении договора на закупку тепловой энергии. 

Положения договора с ОАО «МОЭК» в части расчетов за теплоэнергию исходя из количества и стоимости фактически потребленной тепловой энергии, противоречат пункту 15 Правил и являются ничтожными.

Фактически выставленная и оприходованная теплоэнергия не подлежит оплате ОАО «МОЭК».

Предлагаемые действия УК:
По нашему мнению Вам следует поступить следующим образом:

1.    Определить, совместно с ЕРЦ, по каждому собственнику квартиры стоимость выставленных коммунальных платежей за период с начала года до даты передачи дома в новую УК;
2.    Определить по каждому собственнику квартиры стоимость потребленных ресурсов за период с начала года до даты передачи дома в новую УК, с учетом нормативов потребления, установленных органами местного самоуправления;
3.    Составить реестр «недовыставленных платежей» (разница между суммой выставленных коммунальных платежей за период с начала года до даты передачи дома в новую УК и стоимостью потребленных ресурсов за период с начала года до даты передачи дома в новую УК, с учетом нормативов потребления, установленных органами местного самоуправления – далее – «недовыставленные платежи»);
4.    На основании составленного реестра недовыставленных платежей согласовать с новой УК передачу долга населения за потребленные, но не выставленные (не оплаченные) ресурсы в счет принятия долга Вашей УК перед ОАО «МОЭК», путем составления трехстороннего договора между Вашей УК, Новой УК и ОАО «МОЭК».

В случае если по каким-либо причинам был получен отказ новой УК от данной схемы погашения Вашего долга перед ОАО «МОЭК» считаем возможным предпринять следующие действия:

  • Уведомить ОАО «МОЭК» о выборе собственниками квартир новой УК и о передаче многоквартирного дома в новую УК.
  • Уведомить о сумме неправомерно выставленных расходов за фактически потребленную энергию населением за период, но не перевыставленную ему.
  • Если есть возможность, запросить у ОАО «МОЭК» корректирующие первичные документы, подтверждающие обоснованность отнесения на расходы количества потребленной энергии, подсчитанной исходя из нормативов потребления коммунальных услуг населением.

В раздел "Статьи и комментарии"