Вопрос:

В 2012 году был заключен договор, предусматривавший аренду имущественного комплекса системы теплоснабжения из объектов недвижимого и движимого имущества. Срок договора был неопределенным из-за его автоматического продления каждые 11 месяцев. При этом арендатор имел право произведенные им отделимые и неотделимые улучшения (при ремонтах и переоборудовании арендованного имущества) обращать в свою собственность.

Как арендодатель должен классифицировать в бухгалтерском учете объекты, являющиеся предметом аренды с 2022 года в соответствии с ФСБУ 25/2018?

Ответ:

В соответствии с п. 24 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (Далее – ФСБУ 25/2018), вступающего в силу с 2022 года, классификация объектов учета аренды на объекты учета операционной и неоперационной (финансовой) аренды производится арендодателем по каждому договору аренды с учетом требования приоритета содержания перед формой.  Исходя из условий вопроса, учета объектов аренды должен производиться, как относящихся к неоперационной (финансовой) аренде.

Пунктом 25 ФСБУ 25/2018 установлено, что:

«Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:

а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.»

Во-первых, поскольку имущество, установленное вновь и взамен изношенного (как отделимые, так и неотделимые улучшения), устаревшего имущества, является собственностью арендатора, срок аренды как минимум части имущества (заменяемого) сопоставим со сроком, когда предмет аренды пригоден к использованию. По подлежащему замене оборудованию он меньше срока договора аренды и может с ним практически совпасть, поскольку заключенный на неопределенный срок договор может быть прекращен в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ фактически в любое время.

Подробнее в разделе "Консультации"