Пример консультации, подготовленную для олного из  клиентов:

ВОПРОС:

"Наша организация передает в аренду здание.Исходные данные:
1) Цель в договоре - размещение офиса
2) Договор с неопределенным сроком ( по ст.601 ГК РФ если срок аренды в договоре не указан считается заключенным на неопределенный срок)
3) Постоянное изменение количества арендуемых площадей, соответственно, изменение стоимости аренды
4) Остаточный СПИ 40 лет

(Выдержки из нормативных актов выделены курсивом)

1. Объект учета аренды и определение срока аренды

5. В целях настоящего Стандарта объекты бухгалтерского учета классифицируются как объекты учета аренды при единовременном выполнении следующих условий:
1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
2) предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
3) арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
4) арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.

Настоящий стандарт не применяется к объектам бухгалтерского учета не классифицированным как объекты учета аренды в соответствии с настоящим пунктом.

Условия квалификации объекта аренды в соответствии с ФСБУ 25/2018 не выполняются по пп.1 и 4, причем для признания необходимо единовременное выполнение условий.

Объект бух.учета, не отвечающий этим критериям, учитывается по правилам других стандартов (информационное сообщение Минфина ИС-учет-15)

Непонятно каких других стандартов? Взаимоотношения отвечают договору аренды по ГК РФ

Если порядок учета аренды с неопределенным сроком не раскрыт в ФСБУ, должны обратиться к МСФО.
В МСФО 16 также не содержится такого порядка, следовательно, с учетом п.9 ФСБУ 25/2018:
9. Срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.

Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений.

Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.

Организация сама должна определить срок и закрепить подход в Учетной политике.Исходя из условий договора, намерений на длительный характер аренды видим несколько вариантов определения срока аренды для отражения в отчетности арендатора:

1) Срок аренды=сроку полезного использования предмета аренды (здания)
Исходя из остаточного СПИ 40 лет, считаем этот вариант неоптимальным
2) Определить срок 12 месяцев (на 31.12.2021 отразить в отчетности ППА и обязательства на будущий год)
3) Определить срок с учетом уровня существенности:
ППА: На 30.06.2021 ХХ тыс.руб. существенность ХХ млн.
Кредиторская задолженность ХХ тыс.руб. существенность ХХ млн.
Ежемесячная плата с 01.07.2021 хх млн.; за год ххх млн., т.е. срок может быть установлен не менее двух лет
На 31.12.2021 уровень существенности может измениться ввиду погашения займов (кредиторская задолженность существенно снизится)
4) Не устанавливать срок, не применять ФСБУ

Считаем, что раскрытие информации в отчетности по второму или четвертому варианту не введет в заблуждение пользователей отчетности:Актив и пассив увеличиваются на одну и ту же сумму

Просим Вас выразить мнение о применении вариантов

2. Квалификация аренды у арендодателя.

Если определим срок аренды, то будет выполняться условие в) п.25 ФСБУ и аренда классифицируется в качестве финансовой:
25. Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Соблюдением указанного условия является любое из следующих обстоятельств:

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

Пригодным к использованию объект аренды останется на протяжении СПИ (вероятно), но устанавливать срок аренды на 40 лет считаем нелогичным.

Есть еще один пункт по которому аренда на данный момент квалифицируется в качестве финансовой:
д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

При квалификации аренды в качестве финансовой проводится выбытие основного средства (п.34 ФСБУ) и отражение чистой инвестиции в аренду (меняется состав актива)".

ОТВЕТ:

"В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В п. 5 ФСБУ 25/2018 установлено, что объекты бухгалтерского учета классифицируются как объекты учета аренды при единовременном выполнении следующих условий:
- арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
- предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
- арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
- арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды, в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.

Подробнее в разделе "Консультации"