Каков порядок расчета налоговой базы по НДФЛ по сделкам РЕПО осуществленным через брокера?

1) Покупатель в период между первой и второй частью сделок РЕПО не совершал операций с ценными бумагами;

2) Покупатель в период между первой и второй частями сделок РЕПО реализовал ценные бумаги на дату закрытия не являлся владельцем акций.

 

Ответ: Согласно пункту 7 статьи 214.1 НК РФ доходами по операциям с ценными бумагами признаются доходы от реализации (погашения) ценных бумаг, полученные в налоговом периоде. Доходы в виде процента (купона, дисконта), полученные в налоговом периоде по ценным бумагам, включаются в доходы по операциям с ценными бумагами.

 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц. При выплате налоговая база определяется исходя из всей суммы выплаты.

 

Особенности определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц по операциям РЕПО, объектом которых являются ценные бумаги, определены ст. 214.3 НК РФ.

На основании п. 5 ст. 214.3 НК РФ для покупателя по первой части РЕПО разница между ценой реализации ценных бумаг по второй части РЕПО и ценой приобретения ценных бумаг по первой части РЕПО признается:

- доходами в виде процентов по займу, полученными по операциям РЕПО, если такая разница является положительной;

- расходами на выплату процентов по займу, уплаченными по операциям РЕПО, если такая разница является отрицательной.

Пунктом 10 ст. 214.3 НК РФ установлено, что датой получения доходов (осуществления расходов) по операции РЕПО является дата фактического исполнения (прекращения) обязательств участников по второй части РЕПО с учетом особенностей, установленных п. п. 4 и  статьи 214.3.

Таким образом, налоговая база по данной операции будет сформирована лишь во втором случае.

 

Как распределять доход Заказчика строительства по ДДУ

 

Ответ 2 – Вознаграждение застройщика.

 

НДС

 

Вознаграждение застройщика в соответствии с договором долевого участия в строительстве является составной частью цены этого договора, порядок определения которой установлен ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Согласно п. 1 указанной статьи под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

 

Услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), освобождаются от налогообложения на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. При этом в целях использования данной льготы под объектами производственного назначения следует понимать объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Эта льгота является добровольной, на основании п. 5 ст. 149 НК РФ застройщик вправе отказаться от ее использования, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого он намерен отказаться от освобождения.

 

Таким образом, можно сказать, что услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве могут осуществляться как с применением льготы, так и без нее.

Итак, если застройщик воспользовался правом, предоставленным п. 5 ст. 149 НК РФ, и отказался от освобождения от налогообложения оказываемых им услуг, то налогообложение его услуг будет осуществляться в общем порядке.

 

Так как, в нашем случае, вознаграждение застройщика выделено в договоре отдельно и по условиям договора дольщики уплачивают цену договора единовременно в порядке предварительной оплаты, застройщик обязан исчислить НДС с полученного аванса, выставить счет-фактуру и внести соответствующую сумму налога в бюджет. Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога. Порядок выставления счетов-фактур при получении предварительной оплаты установлен п. 5.1 ст. 169 НК РФ.

 

Если уплата цены договора осуществляется участниками долевого строительства периодическими платежами, то в данном случае для целей исчисления НДС застройщику следует выделить из общей суммы периодического платежа величину своего вознаграждения и с данной суммы исчислить и заплатить налог. Сделать это удобно, так как в нашем случае, вознаграждение застройщика определяется как процентное отношение от сметной стоимости строительства.

 

Налог на прибыль

Начав производство с длительным технологическим циклом, компания должна распределять доход от реализации с учетом равномерности его признания. Такая норма прописана в статье 316 НК РФ. Минфин подтверждает, что доход по договору нужно распределять между отчетными периодами, в течение которых он выполняется (письма от 16 мая 2013 г. № 03-03-06/1/17014 , от 7 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/637). При этом они разъясняют: делается это равномерно или пропорционально доле фактических затрат отчетного периода в общей сумме расходов.

 

Бухгалтерский учет

Требование о признании дохода по строительству в течении длительного цикла содержится в ПБУ 2/2008.

Таким образом, Общество должно равномерно распределять свой доход по н/у и б/у в течении срока действия договора ДДУ.